Sur le marché de l’immobilier, il y a différentes offres d’acquisition qui sont possibles. L’investissement dans un immeuble de rapport figure dans la liste des bonnes idées pour réaliser une bonne affaire. C’est une option de placement à forte valeur ajoutée que vous ne devez pas laisser passer si vous avez la capacité financière pour effectuer l’achat. Nous vous donnons quelques bonnes raisons d’investir dans un immeuble de rapport.
Comprendre les bases de l’investissement dans un immeuble de rapport
L’immeuble de rapport est un type de bâtiment où sont condensés plusieurs appartements mis en location. Le plus souvent, cette construction présente une architecture qui date du XIXe siècle. Il est alors difficile pour les propriétaires de vendre isolément et successivement chaque logement loué dans l’immeuble. Si vous souhaitez faire un investissement dans un immeuble de rapport, vous devez alors vous préparer à acheter tout le bâtiment en une seule fois.
Ce type de placement immobilier est de plus en plus attractif et vous devez en faire une option sérieuse d’investissement. Même si beaucoup de bâtiments de rapport sont anciens, il est désormais fréquent de trouver des immeubles locatifs neufs à acheter. Dans ce cas, l’architecture est plus moderne et le plan des appartements est souvent plus adapté aux besoins des locataires. N’hésitez pas à vous faire assister pour investir dans un immeuble de rapport, car la réussite de votre projet d’acquisition en dépend.
Au moment de l’acquisition, le bâtiment peut être partiellement ou entièrement occupé. Ainsi, vous n’avez plus à passer des annonces sur les plateformes pour trouver des locataires et commencer à encaisser des loyers. Quand il s’agit d’un immeuble de rapport ancien, il est parfois recommandé de l’acheter à nu. Puisqu’il n’y a pas d’occupants dans les appartements, il est rapidement possible de commencer les travaux de rénovation.
Investir dans un immeuble de rapport : quelles différences avec les autres types d’investissements
L’immobilier de rapport est un investissement qui peut se faire dans le neuf ou dans l’ancien. Les appartements appartiennent dès l’acquisition à une seule personne physique ou morale. Si vous réalisez une telle opération immobilière, vous ne partagez pas les droits comme dans une copropriété.
La gestion du bâtiment sur tous les plans est alors plus facile à mettre en œuvre et à maintenir sur le long terme. Toutes les décisions sont prises par le seul investisseur que vous êtes et vous ne faites pas face aux contraintes habituelles d’un syndicat de copropriété. Vous bénéficiez ainsi d’une autonomie maximale sur cet habitat collectif.
Il ne s’agit pas d’une maison individuelle, mais d’un bâtiment de plusieurs étages de logements. Le fait d’en être le propriétaire unique vous expose à la prise en charge de toutes les dépenses liées à l’entretien et au maintien de la construction. Elles peuvent concerner les réparations de la toiture, des installations dans les parties communes (la cage d’escalier, l’électricité…). Vous devez aussi supporter les charges en rapport au ravalement de façade.
Si vous prenez le bâtiment vide, vous risquez de ressentir le poids financier sur votre trésorerie. Quand il y a peu de loyers encaissés ou pas du tout, il est inconcevable de débourser de l’argent pour des réparations sur un bâtiment de rapport.
Les risques liés à la possession d’un immeuble de rapport
Sur le marché de l’immobilier de rapport, vous avez des chances certaines de faire de bonnes affaires. La rentabilité s’ensuit rapidement si vous l’avez acquis avec des locataires dans tous les appartements. Si ce n’est pas le cas, assurez-vous d’acheter le bâtiment de rapport dans une localité attractive.
L’emplacement est très déterminant dans le domaine de l’immobilier. Un immeuble assez reculé n’attire pas rapidement l’attention des potentiels visiteurs. Ne privilégiez pas forcément un bâtiment dans la ville où vous résidez. Votre patrimoine peut être localisé dans d’autres régions du pays tant que les logements peuvent vite se louer à la sortie d’un locataire.
Vous devez, avant de vous engager dans une telle opération immobilière, étudiez la dynamique du marché local du bien. Cela a pour but de vous rassurer sur les possibilités de revente rapide dans le futur. Si vous avez nécessairement besoin du soutien financier d’une banque, ce sont des éléments d’appréciation qui vont l’intéresser.
Le remboursement de votre prêt doit se faire avec un pourcentage défini au préalable des loyers mensuels à percevoir. Quand il y a déjà des locataires ou un pic constant des demandes de location d’appartements, plusieurs banques vont vous faire une offre d’emprunt. Elles estiment que vous n’allez pas avoir de retard dans les paiements mensuels du crédit et des intérêts.
Calculer le retour sur investissement d’un immeuble de rapport
La rentabilité d’un investissement dans l’immobilier de rapport est une donnée importante pour tout investisseur. Pour faire le calcul, vous avez besoin de la somme des loyers annuels à percevoir et du prix d’achat du bâtiment de rapport. Le retour sur investissement brut s’obtient alors par la division des deux montants et ensuite le résultat est multiplié par 100.
Pour vous faire une idée, voici un exemple :
- montant de l’achat 750 000 €,
- montant des loyers annuels 79 920 €,
- rentabilité 10,6 %.
L’appréciation de cette rentabilité dépend aussi du financement sur fond propre ou prêt bancaire. Quand c’est la dernière option que vous avez utilisée, vous devez obligatoirement avoir un cumul conséquent de loyers mensuels. Cela vous évitera d’avoir un échéancier de prêt trop long, de couvrir les charges d’entretien et de payer l’assurance et la taxe foncière. Le retour sur investissement est encore meilleur si après toutes ces dépenses, il y a une partie que vous conservez par mois sur votre compte bancaire.
L’entretien d’un immeuble a un coût et vous devez prendre cela à cœur pour maintenir votre bien en bon état. C’est pour cela qu’un état des lieux doit se faire pour vous permettre d’évaluer l’étendue des réparations et rénovations à envisager. Engager ces travaux sur un immeuble entier est financièrement moins coûteux que pour un même nombre de logements pris isolément dans différents bâtiments. C’est à votre avantage de faire les grands travaux nécessaires avant d’exploiter l’immeuble de rapport, car vous pouvez augmenter le loyer des nouveaux locataires.
Avant d’acheter un immeuble de rapport, vous avez la possibilité de négocier le prix. S’il y a un nombre non négligeable de logements, vous pouvez tenter de rabaisser le prix au m². Vous allez ainsi profiter de la rentabilité à l’achat et celle liée à la revalorisation immobilière au fil des années.
Quels sont les éléments à prendre en compte lors du choix de l’emplacement de votre immeuble de rapport ?
Les immeubles de rapport sont des bâtiments qui sont attrayants quand le plan des logements est convenable aux besoins des locataires. Contrairement à une maison individuelle qui peut parfois susciter l’intérêt des demandeurs malgré l’endroit, les bâtiments de rapport doivent avoir un emplacement optimal. Des éléments sont indispensables et stimulent les locataires à vouloir prendre un bail de logement chez vous.
Les commodités du quartier dans lequel se trouve l’immeuble de rapport doivent vous intéresser. Ce que recherchent le plus souvent les demandeurs, c’est la proximité de l’appartement avec les commerces, les centres de loisirs et divertissements. L’accessibilité aux moyens de transport en commun et la présence d’autres infrastructures sont indispensables. Il s’agit entre autres des routes locales principales et secondaires, des autoroutes et les autres indicateurs qui facilitent la circulation.
Les ménages avec enfants s’intéresseront aussi à la présence d’écoles et universités dans le périmètre. Selon le profil des potentiels demandeurs, les exigences et besoins peuvent donc varier. Certains peuvent rechercher plus de sécurité et de tranquillité.
Même si la ville ou le secteur dans la région où vous ciblez un immeuble de rapport est déjà attractif, vous devez prendre en compte les perspectives de développement. Renseignez-vous auprès de la municipalité pour savoir s’il y a des projets d’envergure pour moderniser davantage la municipalité. Parfois, les initiatives régionales de développement économique peuvent aussi profiter aux départements qui la composent. Tout ceci vous permet d’envisager une augmentation de la valeur locative après quelques années.
