Après la crise sanitaire, le marché du crédit immobilier connaît un regain sans précédent. En 2021, le montant total des prêts a augmenté de 5,4 % par rapport à 2020. Pendant ce temps, le nombre de crédits a connu une hausse de 4,6 %. Par ailleurs, 2 prêts sur 3 sont accordés sans apport personnel. Que faut-il savoir sur ce type de crédit immobilier ?
Les différents types de prêts immobiliers
Les crédits immobiliers varient selon la nature du projet à réaliser. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, résidentiel, d’un bien neuf ou ancien, les prêts bancaires portent différentes dénominations. En général, on distingue les prêts immobiliers libres et réglementés.
Les prêts immobiliers libres ou classiques
Le prêt amortissable est le plus connu de la famille des crédits pour logements classiques. Ouvert à tous, il n’obéit pas aux contraintes réglementaires de l’État. À taux fixe ou modulable, leurs mensualités sont fixes sur la durée de remboursement, comprenant le capital et les intérêts. Les montants des intérêts sont par ailleurs dégressifs. Ils diminuent ainsi au fur à mesure que vous avancez dans le paiement au détriment du remboursement du capital.
À l’opposé du crédit amortissable, le prêt in fine offre des mensualités plus faibles. Ce sont les intérêts puis les frais d’assurance qui sont remboursés. Le capital est libéré en une fois à la dernière échéance du prêt.
On distingue également le prêt logement sans apport qui est le crédit immobilier idéal pour les investissements locatifs. Il vous permet d’obtenir un emprunt sans avoir à verser un apport personnel à la banque. Concrètement, l’établissement bancaire vous accorde un prêt dont le montant comprend le capital nécessaire pour réaliser votre projet et les frais annexes. Habituellement, pour un crédit immobilier, la banque exige de l’emprunteur une contribution. Celle-ci représente souvent les frais d’assurance, les honoraires du notaire et les autres frais connexes. Dans le cas d’un prêt sans apport, la banque n’exige rien de vous. Dans le langage immobilier, ce crédit est aussi appelé prêt 100 % ou 110 %. En dehors de ces trois principaux crédits classiques, il y a également les prêts hypothécaires, modulables, lissés ou relais.
Les crédits logements réglementés
Les prêts immobiliers réglementés sont des crédits subventionnés par les pouvoirs publics ou des entreprises privées. En cela, ils sont considérés comme des aides à l’accession au logement (notamment la résidence principale) pour les particuliers. Également appelés prêts aidés, ils offrent des taux d’intérêt attractifs et des modalités de remboursement très souples. Si certains prêts réglementés servent à financer l’intégralité du bien, d’autres sont complémentaires au coût d’acquisition du logement.
Ces derniers ne peuvent par ailleurs dépasser une quotité fixée par décret. Le crédit d’aide à l’accession le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ). Prêt complémentaire, il finance l’acquisition de logement neuf pour les ménages primo-accédants. À celui-ci, il faut ajouter :
- le prêt d’accession sociale,
- le prêt conventionné,
- l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ),
- le prêt épargne logement (PEL),
- le prêt action logement,
- le crédit collectivité locale.
Les prêts logements réglementés constituent par ailleurs une excellente alternative en l’absence d’un apport personnel. Aux deux grandes catégories de prêts immobiliers s’ajoutent les crédits professionnels (employeurs et fonctionnaire). D’autres types de prêts réglementés existent également, comme le crédit-bail immobilier et le prêt caisse de retraite.
Comment obtenir un prêt sans apport ?
Pour obtenir un prêt immobilier sans apport, vous devez convaincre la banque en lui soumettant un dossier suffisamment solide. Voyons ensemble les conditions à remplir pour que votre banque vous prête sans apport.
Bénéficiez de l’accompagnement d’une agence d’investissement locatif clé en main
Se faire accompagner par une agence d’investissement locatif ou un courtier est un excellent moyen de concrétiser votre projet. En effet, si vous savez qui aller voir pour un prêt immobilier sans apport, vous n’aurez aucun mal à obtenir gain de cause pour réaliser votre projet locatif. Cette option favorise d’ailleurs un important gain de temps. L’obtention d’un crédit immobilier sans apport est en effet chronophage. Recourir à un professionnel vous permet d’utiliser ce temps pour d’autres activités. Leur intervention vous permet en plus d’optimiser votre dossier.
Ces professionnels vous aident en effet à monter un dossier convaincant auprès de la banque. Leurs longues expériences en investissement locatif permettent de peaufiner un projet d’investissement locatif compétitif et assurément rentable. Votre profil est disséqué afin de le rendre attrayant auprès de l’emprunteur. Les courtiers immobiliers vous aident également pour trouver la meilleure banque de financement de votre investissement locatif. Celle-ci pourra offrir des conditions optimales d’emprunt au regard de votre dossier.
Devenez le client idéal de la banque
Avoir le profil idéal est le meilleur critère pour espérer un crédit immobilier pour l’investissement locatif. En effet, pour investir sans apport, vous devez avoir une bonne gestion de vos finances. En cela, votre compte bancaire doit rester positif et posséder de l’épargne sur une bonne période. Il n’est également pas question d’avoir un découvert ou une balance bancaire négative six mois avant la demande de prêt.
Souscrire une assurance vie ou emprunteur auprès de la banque donne également une bonne image auprès de la banque. Bien qu’il soit possible d’obtenir un crédit sans apport personnel avec un CDD, le CDI constitue un excellent atout. Les particuliers qui disposent d’un reste à vivre confortable intéressent énormément les banques. Dans le cadre d’un prêt pour investissement locatif, posséder votre résidence principale constitue une importante garantie auprès des établissements bancaires. Un emprunteur jeune avec une stabilité professionnelle rassure davantage les banques qu’un senior. Les investisseurs spécialisés dans l’investissement locatif intéressent aussi particulièrement les institutions bancaires.
Démontrez la rentabilité de votre projet immobilier
Pour convaincre la banque de vous accorder un prêt sans apport, vous devez démontrer la rentabilité de votre investissement. La viabilité du projet repose sur plusieurs critères. Le premier est l’emplacement du futur bien à louer. Cela prend en compte la localisation géographique et les perspectives de son marché immobilier. Ce dernier point concerne la facilité que vous aurez à revendre le bien en cas de difficultés de remboursement. Quant à la situation géographique, un logement en périphérie ou proche d’un centre-ville n’a pas le même potentiel locatif ou liquidatif. Enfin, votre bien doit être attrayant et répondre aux attentes des locataires de son lieu d’implantation.
Vous devez également tenir compte des charges liées à votre investissement. En effet, taxes foncières, frais d’agence, assurances doivent clairement apparaître dans votre dossier de prêt. Cela prouve votre maîtrise du dossier et sa transparence.
Le dernier point essentiel qui démontre la rentabilité de votre investissement immobilier est le rendement locatif. Il s’agit du ratio entre les recettes locatives envisagées sur le prix de revient du bien. Lorsqu’il permet aux loyers d’absorber les mensualités du prêt et les autres charges, l’investissement locatif est dit autofinancé. Cette situation très confortable convainc facilement la banque de financer votre investissement sans apport personnel.
Dans le cas contraire, vous devez consentir un effort d’épargne pour combler l’écart entre les mensualités et les loyers. Pour déterminer facilement le rendement locatif de votre projet, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne. Plusieurs plateformes vous permettent en effet de simuler votre prêt immobilier sans apport dans le cadre d’un investissement locatif.
Les avantages et conséquences du prêt immobilier sans apport
Investir sans apport grâce à un prêt immobilier à 110 % présente de multiples avantages. Cette solution de financement permet d’abord de profiter de l’effet de levier du prêt. Lorsque votre dossier est bien pensé, vous bénéficiez des ressources nécessaires pour exécuter tout votre projet. C’est un gage de sérénité pour l’investisseur. Même si vous disposez de ressources de côté, vous les conservez en cas de besoin. Le prêt immobilier sans apport permet aussi de diversifier votre patrimoine en investissant votre épargne dans d’autres domaines.
Indépendamment des avantages que présente l’emprunt immobilier sans apport, ce type de crédit n’est pas sans conséquences. En général, leur durée de remboursement est longue avec des mensualités élevées. Les intérêts et l’assurance sont également plus importants. À cela s’ajoute le risque de surendettement en cas de difficultés de remboursement.
