Investir dans l’immobilier locatif en tant qu’expatrié peut sembler complexe, mais c’est tout à fait réalisable avec la bonne approche.
Nous vous guidons à travers les étapes clés pour réussir votre investissement immobilier à distance.
Étape 1 : Définir le projet
Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Les différentes démarches demandent du temps, des efforts et de la réflexion avant de porter fruit. En ce sens, il devient vital de définir préalablement le projet avant de se lancer dans la recherche de biens. Posez-vous les bonnes questions afin d’orienter vos agents immobiliers dans la bonne direction :
- Quel budget allouer à votre investissement immobilier locatif expatrié ?
- Quelle stratégie d’investissement appliquer : privilégier un rendement locatif élevé ou préférer un bien de qualité au taux de rendement plus faible ?
Les chasseurs immobiliers vous proposeront différents types de biens immobiliers en fonction de vos réponses, c’est-à-dire de vos besoins. Libre à vous d’acquérir celui qui vous convient le plus. En tout cas, nous vous conseillons d’investir dans les villes dotées d’une forte demande locative. De cette manière, vous aurez moins de chance de souffrir de vacances locatives prolongées et/ou à répétition.
Étape 2 : Le choix du bien
Le choix du bien décide de la réussite – ou de l’échec – de l’investissement immobilier locatif expatrié. Généralement, plusieurs critères tels que l’emplacement et la proximité aux diverses commodités : transports, commerces, écoles, etc. contribuent à réduire les vacances et à améliorer les éventuels profits locatifs. Toutefois, c’est le type de bien en lui-même qui conditionne les taux de rendement locatifs.
Investir dans de petites superficies
En tant qu’expatrié, investir dans un studio peut s’avérer profitable. C’est surtout le cas lorsque le bien se situe dans une ville dynamique, du type cité étudiante ou bassin d’emplois. Les apports nécessaires ne dépassent souvent pas 130 000 € tandis que les taux de rentabilité atteignent les 4 à 6 %.
Investir dans un immeuble
Acheter, rénover et mettre un immeuble en location permet de jouir d’une rentabilité avoisinant les 10 %. En revanche, il faudra prévoir des apports plus importants.
Investir dans une colocation
En tant qu’investisseur expatrié, vous visez un public jeune, notamment les étudiants en quête de logements plus abordables. Avant de vous lancer dans l’aventure et espérer obtenir une rentabilité de 7 à 11 %, vous devrez fournir environ 280 000 € d’apport.
Étape 3 : Le type d’investissement immobilier locatif expatrié
Réfléchissez bien sûr le type d’investissement immobilier locatif expatrié que vous souhaitez effectuer. Celui-ci détermine majoritairement le rendement locatif, c’est-à-dire la rentabilité du placement.
L’investissement en LMNP ou LMP
L’investissement immobilier locatif constitue un excellent moyen de gagner un revenu complémentaire pour un expatrié. Si vous envisagez d’appliquer cette méthode, la location meublée en LMNP semble idéale.
Le principe consiste à acquérir – et éventuellement rénover – un appartement ancien avant de le mettre en location meublée. Tâchez simplement de respecter les exigences minimums dictées par la loi Alur. Vous pouvez gérer vous-même tous les aspects de la location : trouver les locataires et entreprendre toutes les démarches y afférentes. Mais vous avez aussi la possibilité de confier cette responsabilité à une agence immobilière. Ou même à une conciergerie immobilière en cas de location saisonnière.
Le statut LMNP présente de nombreux avantages fiscaux pour l’investisseur expatrié. Après tout, il permet de ne pas payer d’impôts sur l’investissement locatif meublé, à condition que ces revenus locatifs n’excèdent pas 50 % des revenus totaux. Par ailleurs, ils ne doivent pas dépasser les 70 000 € par an. Le cas échéant, le statut change en LMP ce qui impose de payer les impôts associés à l’activité.
Investissement en SCPI
Un investissement immobilier en SCPI Société Civile de Placement en Immobilier vise à investir dans des parts d’immeubles. Autrement dit, en tant qu’expatrié, vous ne possédez pas un bien immobilier tangible. Il s’agit plutôt de l’équivalent des actions d’une entreprise, dans le milieu professionnel.
Si vous optez pour ce type de régime, vous acceptez de confier la gestion du bien à un tiers agréé par l’AMF. Celui-ci transférera le loyer sur votre compte, à hauteur de 95 %, tous les mois ou tous les trimestres.
Notez que l’investissement en SCPI est particulièrement prisé des expatriés français. En effet, ce régime est à la portée de tout le monde étant donné que les apports minimums commencent à 1 000 € net.
Étape 4 : le financement de l’investissement immobilier locatif expatrié
Une grande majorité des expatriés recourent au prêt bancaire comme premier moyen de financement pour leur projet d’investissement immobilier locatif. Or, il se peut que les banques montrent une certaine réticence à octroyer un crédit immobilier. Cela dépend de votre dossier et de votre profil. Par exemple, les banques qui accordent des crédits immobilier aux non résidents préfèrent les travailleurs sous contrat français résidant à l’étranger, car ils présentent moins de risques. Dans tous les cas, elles mettent un point d’honneur à vérifier votre capacité d’endettement, le montant de votre apport, votre contrat de travail, etc.
Nous nous rendons compte qu’obtenir un prêt immobilier peut s’avérer compliqué pour un expatrié. Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous conseillons de choisir un statut fiscal adéquat, dans un premier temps. Mais plus important encore, nous vous invitons à recourir aux services d’un courtier.
Choisir le bon statut fiscal
Comprenez une chose d’emblée : les banques se soucient plus de votre statut fiscal que de votre présence physique en France. Si vous possédez un contrat de travail de droit français, vous aurez plus de chance de retenir l’attention des institutions bancaires. Même si vous serez soumis à des taux d’intérêt de 0,2 % à 0,5 % sur votre prêt investissement. Par ailleurs, vous serez dans l’obligation de fournir un premier apport jusqu’à 30 % (contre seulement 10 % pour les résidents).
Recourir aux services d’un courtier
S’il s’agit de votre premier investissement immobilier locatif expatrié, il est très probable que vous ne disposiez pas de toutes les connaissances nécessaires pour obtenir un prêt bancaire. Dans ce cas de figure, il est préférable de solliciter l’aide d’un courtier en crédit. Celui-ci vous aidera à trouver la bonne banque, négocier des conditions plus favorables en fonction de vos besoins et attentes. Il peut aussi bien s’agir du type de prêt, des taux d’intérêts ou même de la durée du crédit.
