La réhabilitation de maison est quelque chose que tout investisseur immobilier a pensé à essayer à un moment ou à un autre. Il offre une chance d’obtenir des rendements énormes sur une courte période de temps, mais il peut également s’avérer coûteux si vous ne savez pas ce que vous faites lorsque vous réhabilitez une maison.
1. Comprendre ce qui doit être réparé
Vous ne pouvez pas estimer les coûts de réparation et de réhabilitation si vous ne savez pas ce qui doit être réparé. Avant d’investir ,vous devez commencer par faire l’inventaire de l’état de la maison et évaluer les zones problématiques.
Lorsque vous investissez dans une maison à réhabiliter, vous voulez quelque chose avec de bons os.
En général, cette maison a simplement besoin de travaux cosmétiques. Des choses comme les cloisons sèches, les revêtements de sol, les comptoirs, les appareils électroménagers, la peinture, les finitions et l’aménagement paysager sont toutes des réparations rentables.
2. Utilisez des règles empiriques
Parce que les transactions immobilières vont et viennent souvent en quelques jours, vous n’avez pas toujours une tonne de temps pour déterminer un coût exact tout de suite. C’est alors qu’il est utile d’utiliser des règles empiriques.
« La règle des ’17€ par m²’ est une ligne directrice que nous utilisons pour nous donner une assez bonne idée de ce que cela va nous coûter pour réparer une maison », explique Williams. « En un mot, cette règle vient de notre expérience selon laquelle la plupart des maisons nécessitant une réhabilitation cosmétique complète ‘standard’ coûteront environ 17€ par m². »
Selon le marché dans lequel vous vivez, ce chiffre peut être inférieur ou supérieur. Vous devrez comprendre les règles dans votre région afin de pouvoir faire des appels de jugement rapides.
3. Arrivez avec une estimation approximative
Bien qu’une règle empirique de prix par m² soit bonne pour obtenir un beau chiffre rond, vous voudrez arriver avec une estimation plus précise si vous pensez vraiment à acheter une maison à réhabiliter.
Pour vous couvrir et éviter de sous-estimer ou de surestimer sérieusement, il est préférable de détailler chaque réparation et d’arriver à un coût moyen.
« Tout d’abord, compilez la liste totale des matériaux nécessaires, et enregistrez une estimation de prix haute et basse pour chacun. Une fois que c’est fait, ajoutez les deux colonnes de chiffres pour obtenir le coût total à la fois haut et bas « , explique Ethan Roberts, investisseur immobilier. « Additionnez ensuite les deux totaux, puis divisez par deux pour obtenir le coût moyen. »
Vous devrez également comprendre les coûts de main-d’œuvre et ce que les entrepreneurs facturent pour leur temps.
4. Faites attention aux coûts cachés
Dans un retournement de maison, ce ne sont pas les réparations dont vous êtes conscient qui doivent vous inquiéter. Ce sont les coûts cachés que vous n’avez pas pris en compte qui vous feront plonger.
« Si vous êtes nouveau dans l’immobilier et qu’il s’agit de votre première transaction, alors désignez un inspecteur, un bricoleur ou un entrepreneur expérimenté pour faire le travail ». « Cela vous évitera les autres coûts auxquels vous ne vous attendiez pas. Ces inspections professionnelles de votre maison à retaper ainsi qu’une inspection structurelle peuvent vous coûter environ 200 euros. Ce qui, dans le grand schéma des choses, n’est rien comparé au coût des dommages qui pourraient se cacher dans les fondations ou le toit si vous ne faites pas attention ! »
5. Calculez les coûts de portage
En plus de calculer les coûts de réhabilitation, préparez-vous aux coûts de portage. Il s’agit des dépenses que vous engagez pendant la réparation. Si vous financez l’opération, ils comprennent les intérêts et les paiements. Si vous payez en espèces, vous devrez payer des taxes foncières et d’autres dépenses plus longtemps que vous posséderez la maison. Tenez-en compte, car ils affectent votre budget.
6. Ayez des plans d’urgence
Il est toujours important d’avoir des plans d’urgence en place au cas où les choses ne se déroulent pas comme prévu. Dans tout retournement de maison, c’est une bonne idée de créer des » niveaux » pour votre réhabilitation.
Les réparations de premier niveau sont des choses que vous devez absolument réparer pour retourner cette maison. Cela inclut des choses comme le revêtement de sol, la peinture et les fuites de plomberie. Les réparations de deuxième niveau comprennent les éléments cosmétiques clés comme les nouveaux comptoirs et la quincaillerie d’armoire mise à jour. Les réparations de troisième niveau peuvent inclure des choses comme le re-gazonage de la cour arrière, la teinture de la terrasse ou l’installation d’un luminaire design dans la cuisine.
Les réparations de premier niveau doivent être prises en charge. Idéalement, vous vous occuperez également de la plupart des réparations de deuxième niveau. Les réparations de troisième niveau ne sont prises en charge qu’en cas de surplus d’argent dans le budget.
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