Selon une analyse venant d’un spécialiste du secteur de l’immobilier, 5 % des particuliers réalisent près de 6 000 ventes par an. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire de faire quelques calculs avant d’acheter ou de vendre en viager. Contrairement au paiement classique, vous devez faire une transaction sous forme de rente viagère pour payer le loyer ou l’achat d’un bien immobilier.
Acheter ou vendre un viager : le calcul du bouquet
Le bouquet est la somme d’argent que vous devriez verser au vendeur. Toutefois, il est important de savoir que ce montant n’est pas obligatoire. En effet, il faut tenir compte de l’âge du crédirentier, si vous souhaitez réaliser une quelconque transaction. Ainsi, plus celui-ci est jeune, plus la somme à payer est importante. Quoi qu’il en soit, le bouquet ne dépasse jamais 40 % de la valeur du bien immobilier. Ce montant est généralement mentionné dans le contrat et doit être déduit pour obtenir le montant de la rente. Avant d’acheter ou vendre un viager, il est primordial de faire un calcul du bouquet.
Qu’en est-il du calcul de la rente ?
Pour faire le calcul d’une rente viagère, vous pouvez cliquer sur le lien. Dans le cas où vous refusez de payer le bouquet, vous êtes obligé de transformer le prix total en rente. Celle-ci peut être évaluée en fonction de l’espérance de vie du crédirentier. Si ce n’est pas le cas, le montant du capital doit être calculé par mensualité, sans passer par un banquier ou un organisme financier. Toutefois, le montant de la rente est aléatoire et indexée chaque année. Ainsi, si le vendeur décède, le montant est annulé. En revanche, si vous n’avez pas payé et que vous décédez soudainement, vos héritiers sont tenus de verser le montant au crédirentier. Pour calculer la rente viagère, vous devez d’abord évaluer l’abattement au titre de l’occupation du bien et vérifier s’il y a ou non la présence d’un bouquet. Toutefois, vous pouvez utiliser la même technique que pour le calcul de la révision du loyer. Par ailleurs, n’oubliez pas de déterminer le prix à la consommation des ménages ou l’ICC.
Viager : qu’est-ce que c’est ?
Le mot Viager signifie : qui doit durer pendant la vie du crédirentier. Ainsi, le paiement du montant doit être effectué, tant que le vendeur est en vie. Le viager s’apparente à un achat de bien immobilier, dont le paiement peut se faire comme suit : le jour de la vente (bouquet), puis jusqu’au décès du vendeur (rente viagère ou arrérage). Ici, l’acheteur est appelé débirentier. Ainsi, il restera débiteur d’une rente à vie. Toutefois, il convient de noter qu’en cas de décès du crédirentier 20 jours après la signature du contrat, celui-ci sera annulé.
Viager libre ou occupé : quelle différence ?
En général, il existe deux types de viagers, à savoir :
- le viager libre : où l’acheteur peut jouir librement de son bien ;
- le viager occupé : ici, le crédirentier a encore un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) sur la propriété. Ainsi, l’acheteur ne peut entrer en jouissance du bien, que lorsque le vendeur est décédé. Par ailleurs, le viager occupé diffère totalement de la vente de la nue-propriété.
Faire une estimation de la valeur économique du viager et de la valeur vénale du bien
Pour ce faire, vous devez tenir compte du prix de vente de l’immobilier et de l’espérance de vie du crédirentier. En principe, cette dernière sera calculée suivant les tables de mortalité mis en œuvre par l’INSEE. Par ailleurs, vous devez également estimer les loyers ayant été perçus par le vendeur. Quant à la valeur vénale, celle-ci correspond à la valeur réelle sur le marché de l’immobilier. Pour cela, il faut prendre en compte les critères classiques, tels que : l’emplacement du logement, son état général, son accessibilité et sa valeur locative.
Quels sont les avantages de la vente en viager ?
La vente en viager offre plusieurs avantages aux vendeurs, tels que :
- un tarif fiscal exonéré (il ne paye ni taxe ni impôt) ;
- une situation financière améliorée ;
- la possibilité d’obtenir un montant durant toute sa vie ;
- la réalisation des travaux sans devoir s’endetter.
Pour l’acheteur, la vente en viager est aussi bénéfique dans la mesure, où il a la possibilité de verser petit à petit la somme due, sans forcément s’endetter. Toutefois, il deviendra le propriétaire du bien immobilier après la mort du vendeur.
L’emprunt est-il nécessaire pour l’acquéreur ?
En général, l’acquéreur ou l’acheteur n’a pas besoin de faire un emprunt, lorsqu’il souhaite acheter ou vendre un viager. En effet, si son salaire est suffisant pour payer la première tranche, celui-ci peut réaliser l’achat sans difficulté. En outre, il peut effectuer le paiement sans garantie de prêt et sans crédit.
